二沙讲堂回顾︱黄乐:以专业运营能力实现资产高溢价
发表日期:2022-09-25

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存量地产正朝阳初升,无论从经济增长动能,或是城市分化机会,或是政策红利出台,乃至资本青睐关注,多重行业利好,拉开了万亿存量市场的掘金大幕。不同于增量开发的规模冲刺逻辑,存量经营虽然在短时间内难以获取高利润与业绩快速增长,但是其具有持续稳定的经营现金流和相对理性的估值增长逻辑,对于房企具有长期的战略性意义,目前已成为众多房企的“第二业务增长曲线”,在此背景下,诸多标杆企业已开始抢占市场先机,积极创新探索。

 

2019年11月26日,二沙讲堂第二讲由资产管理名师/明源地产研究院副院长黄乐担任讲师,围绕《打通资管血脉,决胜存量时代》进行课题分享,结合全球成熟市场的做法进行经验总结与借鉴,从“投、融、管、退”四个维度,帮助房企搭建资管体系,提升核心能力,从增量向存量转轨,企业战略全面升级。

 

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资产管理名师/明源地产研究院副院长-黄乐

 


 

— 投 —

谋定后动,寻找投资套利空间

黄乐院长表示:2015年“限外令”正式解封之后,大量外资涌入国内,存量地产大宗交易投资市场呈显著升温。大宗交易地域分布呈现出明显的集中性,以京、沪为首的一线城市备受资本追逐,而写字楼物业凭借出色的流动性及透明度,成为最受资本欢迎的资产类别,零售物业紧随其后,近年来包括物流园区、综合性产业园区等混合业态的综合体也开始逐渐受到资本青睐。而目前国内存量市场投资套利实现要遵循三个底层逻辑关键要素:“定方向、选资产、明标准”,以专业运营能力实现资产高溢价。

 

— 融 —

积极创新,拓宽融资募资渠道

黄乐院长表示:对比海外市场在存量时代下,以机构基金为主导的多样式融资体系,国内市场在资金来源趋紧的环境下,融资渠道单一,融资成本高昂。为解决国内存量市场的融资难题,资产方须重视资产运营,由开发模式的主体信用,过渡到向精细化运营的管理信用,同时资本方则须在市场布局多种适合存量融资需求的金融产品。

 

— 管 —

专业运营,提升资产增值溢价

黄乐院长表示:在存量时代,要将资产管理做好,须整合标杆企业经验,根据企业特点适配业务管理模式,明确资管战略定位;发挥资产管理中枢核心职能,重新搭建资管体系;改变短期考核模式,洞察需求积极创新,建立资产估值观念,围绕NOI指标,科学测算投资回报;盘点理清资产信息,围绕资本关注指标进行资产管理动作,重构消费场景,数字化赋能,实现“精益资管”。

 

— 退 —

金融助力,打通资管交易闭环

黄乐院长表示:应从“打通技术手段,建立社会资本投资通道;股权转让与资产证券化结合,通过结构设计节省交易税费;管理增信+运营保障,双管齐下提升资产退出价值”三大途径进行突破,来解决当前国内存量商业资产市场面临的退出困境。

 


 

学员课后感想

 

金东源公司(粤海仰忠汇)招商副总监-郑锦莹

黄乐院长进行专题演讲《打通资管血脉,决胜存量时代》,阐述资管闭环——“投:谋定后动,寻找套利空间;融:积极创新,拓宽募资渠道;管:专业运营,提升资产价值;退:金融手段,打通资管闭环”。

上述的四大方面,日常工作对于“管:专业运营,提升资产价值”感触较深,其他方面甚少了解。通过本次的学习,更加坚定“运营为王”的理念,只有专业的运营才能提升资产价值,这是商业地产的底层逻辑。同时,本次课程,对资产管理的相关概念作了纲要性的提炼,有效充实了本人的知识面,为下来进一步学习提供了方向和方案。

 

天河城人力资源部副总经理-许夏阳

黄乐老师的课程比较系统的介绍了地产“投、融、管、退”全链条的管理,对国内各种商业地产产品的投资收益做了简单的介绍。遗憾的是时间太短,每个模块都只停留在面上,未能深入探讨。希望以后的课程可以针对某个主题深入介绍。

 

广州路福房地产开发有限公司招商负责人-钟生

“二沙讲堂”的课堂是行业大咖专业分享经验,信息共享的商业地产行业交流平台,对于我们从事商业地产非常有意义学习场地。本人已参加两期,第一期:让我了解到国内商业地产的发展及核心价值,及目前市场存在问题和机遇;第二期:从“投-谋定后动,寻找套利空间;融-积极创新,拓宽募资渠道;管-专业运营,提升资产价值;退-金融助力,打通资管闭环”四个维度全面透视企业资产管理核心能力提升策略,打造资产管理系统性工程,生动而精彩讲座,值得期待下一节课。

 

广州市粤商投资有限公司资产运营中心副总经理-李霞

可能由于时间太短,能在其中一个板块内容做细化就更好了,黄老师挺幽默,知识点总结到位,感谢讲堂!

 

广华控股有限公司项目经理-黄磊

金融是专业性很强学科,资管计划更是复杂部分,黄老师用最通俗的讲解方式与我们交流,深入浅出分析了很多案例,受益很大。

 

中建誉建筑装饰设计院项目经理-颜开

获益良多。

 

燕汇广场总经理-刘斐

课程收获良多。

 


 

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广东省商业地产投资协会本着传承、创新、发展的理念,在协会总部设立“二沙讲堂”,特邀国内外商业地产运营各个环节大咖、名师,联合行业内权威专家,广邀行业精英,搭建商业地产行业的交流平台、服务平台和资源平台。通过不同行业专家的经验和智慧的传授,多角度对商业地产运营进行全方位的解构,用睿智的思维,碰撞出更先进的思想,助力行业后辈的进步发展。